Zaległości czynszowe i zatrzymywanie kaucji to sprawy najczęściej zgłaszane RTB

Residential Tenancies Board poinformowała, że prawie połowę spraw, jakie rozpatruje lub uczestniczy w rozwiązywaniu sporów, dotyczy zaległości w opłatach czynszowych i związanych z zatrzymaniem kaucji wpłaconej przed wynajęciem lokalu.

Jak wynika z danych, te sprawy to już 42% wszystkich, jakie trafiają do RTB, natomiast trybunał w swoich orzeczeniach nakazał w roku ubiegłym zapłatę przez najemców zaległego czynszu w kwocie ponad 4,3 mln €. Są też sprawy wyjątkowe, jak właściciela domu z Dublina 14, któremu najemca winien był łącznie 105 750 €, a nie płacił go od marca 2020 roku. Wiele spraw dotyczyło też podnoszenia czynszu przez landlordów, a najemcy skarżyli się, że wzrost nie jest zgodny z prawem, choć część mówiła również, że nie stać ich na opłatę za mieszkanie w żądanej przez właściciela domu wysokości. Landlordowie tłumaczyli natomiast, że w wielu przypadkach, nie są w stanie utrzymywać czynszów poniżej poziomu rynkowego, więc wyłącznie wyrównują go do poziomu obowiązującego w okolicy.

RTB w 1010 sprawach, jakie rozpatrywano przez 11 miesięcy ubiegłego roku, nakazało spłatę zadłużenia wobec właściciela domu, co dało łącznie wymienioną już kwotę ponad 4,3 mln €. Ogólna kwota, jaka miała trafić do rąk landlordów była jednak znacznie wyższa, gdyż RTB nakazało doliczyć odsetki karne za zwłokę. W wielu sprawach trybunał odliczał też od kwoty, jaką lokator przekazać miał landlordowi kaucję, jaka wpłacona została przy podpisywaniu najmu lokalu.

Jak informuje RTB, zaległości czynszowe były różnej wysokości, więc wahały się zazwyczaj w przedziale pomiędzy 62,80 a 60 000 euro.

Organizacja wspierająca najemców, jak np. Threshold, dodaje, że kwota, o której mówi RTB, „wcale nie jest zaskakującą”, ponieważ zaległości zaczęły powstawać już w latach 2013-2014, a od tamtego czasu kwoty wyłącznie rosną, nie wyłączając z tego okresu pandemii. Threshold mówi też, że problemem rosnącego zadłużenia są odmowy właścicieli domów i mieszkań, przyjmowania lokatorów w programie HAP, więc albo nie można wynająć mieszkania, albo zadłużenie zaczyna rosnąć, jeżeli właściciel odmawia podpisania stosownych dokumentów HAP. 

RTB stwierdziło również, że czynsze w zadłużonych mieszkaniach są zatrzymywane przez lokatorów, a nawet płacone są w obniżonej wysokości, co wyłącznie pogłębia stan zadłużenia i z miesiąca na miesiąc, coraz trudniej jest tę spiralę zatrzymać. Dzieje się tak zazwyczaj w chwilach, kiedy lokator otrzymał pismo o rozwiązaniu umowy najmu.

Problemy stwarzają też lokatorzy, którzy pomimo dostarczonego im wypowiedzenia najmu, albo pozostają w lokalu, tłumacząc się brakiem możliwości najmu innego mieszkania, albo łączą dwie problematyczne kwestie, więc przestają płacić czynsz i też pozostają w lokalu. Jest też grupa, która zgłasza się do władz lokalnych z prośbą o pomoc, jednak ich sprawy toczą się na tyle wolno, iż nie są w stanie przenieść się do mieszkania wyznaczonego przez miasto lub gminę w terminie jakiego żąda landlord. Wówczas też starają się przedłużyć pobyt w zajmowanym, a wypowiedzianym lokalu.

W takich przypadkach wielokrotnie zdarzało się, że RTB nakazywało opuszczenie takiego mieszkania i wyznaczało na to termin 28 dni.

Zdarzył się też przypadek, w którym kobieta zalegała z opłatami czynszu w wysokości 27 384 €, jednak uzależniała spłatę zaległości od otrzymania od landlorda kaucji w wysokości 60 €, a tę wpłaciła wiele lat temu.

Irlandzkie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości mówi, że większość landlordów stara się zachować dobre relacje ze swoimi najemcami, nawet w przypadku, kiedy powstaje zadłużenie, jednak dzieje się tak tylko do czasu. Kiedy najemca nie stosuje się do zawartej z właścicielem prywatnej ugody o spłacie zadłużenia, sprawa zaczyna przybierać inny obrót i wręczane jest wypowiedzenie najmu.

Takie sprawy trafiają również do RTB, a wówczas na posiedzenie trybunału oczkuje się do około 19 tygodni, więc w tym zakresie czas wyznaczenia rozprawy został znacznie skrócony. Średnio czeka się jednak na rozprawę w RTB 6 tygodni, jednak wszystko uzależnione jest od rejonu kraju. Kolejne 16 tygodni może zająć odwołanie, jeżeli któraś ze stron nie zgadza się z werdyktem, a wcześniej było to nawet 9 miesięcy.

Zdarza się również, że przegrany, nie wywiązuje się z decyzji i nadal unika spłaty zadłużenia, więc i w takich przypadkach poszkodowany może zwrócić się do RTB, aby wyrok trybunału doczekał się egzekucji. Część właścicieli domów, o ile zaległość nie jest zbyt wysoka, rezygnuje niekiedy z odzyskania czynszu i zadowala się opuszczeniem lokalu przez najemcę. Niektórzy dodają, że „trudno jest odzyskać pieniądze od kogoś, kto ich nie ma”.

Do końca listopada do RTB wpłynęło ogółem 9114 wniosków o zajęcie się sporem pomiędzy właścicielem domu a wynajmującym, więc o około 150 mniej, niż w tym samym okresie 2023 roku.

Sprawy dotyczące legalności wręczenia wypowiedzenia stanowiły 17% wszystkich wniesionych do RTB, a naruszeń przepisów wobec najemcy 18%.

Była też sprawa eksmisji kobiety, która w tym czasie przebywała kilka dni poza domem, w wówczas RTB uznało, że właściciel wykazał się „rażącym” nadużyciem. Landlordowi nakazano zapłatę 15 000 € odszkodowania na rzecz kobiety, jako karę za przekroczenie przepisów.

Bogdan Feręc

Źr. The Irish Times

Fot. CC BY-SA 2.0 Gerald England