Niebotyczne zyski tylko na papierze, czyli ile naprawdę zarabiają deweloperzy

Eksperci skupieni wokół Platformy Mieszkaniowej Pracodawców RP obalają mity, którymi obrósł rynek mieszkaniowy i wskazują fakty. Wysokie marże, mikromieszkania na wynajem, patodeweloperka – to wybrane zagadnienia, które zostały poruszone w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce. Przekonania kontra rzeczywistość”.

https://r.dcs.redcdn.pl/webcache/pap-embed/iframe/2vCL9i2v.html

Pracodawcy Rzeczypospolitej Polskiej, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wraz z ekspertami zrzeszonymi w strukturach Platformy Mieszkaniowej Pracodawców RP przygotowali opracowanie, które zawiera odpowiedzi na najbardziej popularne przekonania krążące w opinii publicznej na temat rynku nieruchomości.

„Wokół rynku mieszkaniowego narosło wiele emocji. Opinia społeczna ma wypaczony obraz zjawisk zachodzących w branży budowlanej” – przekonywał Michał Leszczyński, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Według autorów raportu jednym z najbardziej popularnych, ale nieprzystającym do rzeczywistości przekonaniem, jest wysokość zysków firm deweloperskich, które rzekomo sięgają czasem ponad 30 czy nawet 40 procent. Natomiast te wartości to marże brutto podawane przez deweloperskie spółki giełdowe. Tymczasem, według dr hab. Adama Czerniaka, ekonomisty, dyrektora ds. badań w Centrum Analitycznym Polityka Insight, rzeczywisty zysk dewelopera jest inny.

„Marża brutto nie zawiera jednak innych kosztów, które deweloper ponosi w związku z realizacją inwestycji, czyli kosztów sprzedaży, zarządzania, a przede wszystkim odsetek od pożyczonego na sfinansowanie budowy kapitału. Jest to również kwota przed opodatkowaniem. Dopiero po tych odliczeniach możemy mówić o końcowym wyniku dewelopera, czyli marży netto” – wyjaśniał dr hab. Adam Czerniak.

I to właśnie ta wartość, czyli marża netto – sięgająca średnio mniej niż 15 proc. – jest zyskiem dewelopera na produkcie, którego budowa trwa około pięciu lat. 

„Wartość netto jest najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem rzeczywistego zysku firmy, ponieważ zawiera pełen zakres wszystkich kosztów poniesionych w kilkuletnim procesie realizacji inwestycji deweloperskiej” – stwierdził dr hab. Adam Czerniak.

Kolejnym mitem wskazywanym w raporcie PZFD jest przekonanie, że w Polsce budujemy małe mieszkania. Tymczasem, jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, w III kwartale 2023 r. mniej niż 2 proc. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni miało powierzchnię mniejszą niż 25 mkw. Od 2018 r. obowiązują przepisy, zgodnie z którymi minimalny metraż mieszkania nie może być niższy niż 25 mkw. Półtora miliona mikrokawalerek zostało wybudowanych w czasach PRL-u.

„Ponad 85 proc. z nich było sprzedawanych na rynku wtórnym – w większości były więc to lokale wzniesione w okresie, w którym nie obowiązywały regulacje dotyczące minimalnego metrażu. Powyższe dane dowodzą, że budowanie mikrolokali stanowi margines produkcji nowych nieruchomości w kraju” – przekonywała Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa, Instytut Rozwoju Miast i Regionów.

Raport PZFD odnosi się też do długości procesu inwestycyjnego, czyli długiego oczekiwania przez kupujących mieszkania na zakończenie inwestycji. Mariusz Ścisło, architekt za Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), zauważył, że znaczna część procesu inwestycyjnego to oczekiwanie na wydanie decyzji administracyjnych. Ten element, jak pokazuje ubiegłoroczny Ranking Miast PZFD, nie działa sprawnie, bo choć urzędy mają ustawowe terminy na wydanie decyzji, rzeczywista realizacja odbiega od norm.

„W rożnych częściach Polski wygląda to skrajnie inaczej, przykładowo W Białymstoku na wydanie warunków zabudowy czeka się średnio 90 dni, a w Krakowie ponad… 365 dni” – mówił Mariusz Ścisło. „Takie tempo działania administracji publicznej powoduje, że o zasypaniu luki mieszkaniowej w Polsce należy myśleć w perspektywie co najmniej kilkuletniej, o ile nie dłuższej. Procedury trwają zbyt długo” – dodał.

Jak zauważyli uczestnicy konferencji PZFD, wylansowany w ostatnich latach termin „patodeweloperka” wyjątkowo negatywnie wpływa na sposób postrzegania branży deweloperskiej przez opinię publiczną. Jak przekonywał Mariusz Ścisło, wrzucanie do jednego worka wszystkich firm deweloperskich i utożsamianie ich z patologicznymi zjawiskami w tym sektorze, jest wysoce szkodliwe dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości.

„Pracujący przy wszystkich projektach mieszkaniowych architekci wyraźnie wskazują również, że >>patodeweloperka<< jest to zjawisko z obszaru planowania przestrzennego, a nie wykonawczych przepisów technicznych” – doprecyzował przedstawiciel SARP.

Często dyskutowanym na forum społecznym zagadnieniem są wysokie ceny mieszkań. Jak zauważyli eksperci PZFD, znajdujemy się w momencie historycznej nierównowagi między podażą a popytem na rynku nieruchomości. Dostępne lokale, których jest mało w ofercie, sprzedają się szybko, co prowadzi do wzrostu cen.

Jak podaje firma JLL, porównując ceny mieszkań deweloperskich w IV kwartale 2023 roku do IV kwartału 2022 roku, w przypadku Warszawy i Trójmiasta wzrosty na rynku pierwotnym wyniosły 21,4 proc., w Poznaniu – 17,9 proc. W granicach 15,7–14 proc. wzrosły ceny ofertowe w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu. Jeszcze większe wzrosty były w 2023 r. na rynku wtórnym. Przykładowo w Krakowie ceny poszły w górę o 27 proc., w Warszawie o 24 proc., a we Wrocławiu o 21 proc. 

„Na wzrost cen na rynki pierwotnym miała wpływ inflacja, wciąż rosnące ceny niektórych materiałów budowlanych, ale przede wszystkim brak gruntów przeznaczonych pod budownictwo” – wyjaśniał Kamil Sobolewski, główny ekonomista, Pracodawcy RP.

Według niego wraz z poprawą w 2023 roku warunków kredytowania nieruchomości przez konsumentów oraz startem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. nie wprowadzono rozwiązań, które pozwoliłyby uruchomić przedsiębiorstwom budowlanym większą liczbę nowych inwestycji. 

„Powyższe możliwe było i jest poprzez m.in. uwolnienie gruntów znajdujących się w zasobach Skarbu Państwa, uruchomienie terenów pohandlowych i pobiurowych oraz skrócenie procedur administracyjnych. W ciągu ostatnich 10 lat to deweloperzy wybudowali ponad 1 mln mieszkań” – podsumował Kamil Sobolewski.

Raport dostępny: https://pracodawcyrp.pl/opinie-raporty/rynek-mieszkaniowy-przekonania-kontra-rzeczywistosc

Źródło informacji: PAP MediaRoom

Fot. PAP/S. Leszczyński